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房企资金“蹦极”:2000余亿海外债偿付危局
http://www.zibenlun.cn 日期:2012-01-15 11:31:31 作者:21世纪经济报道 来源:21世纪经济报道
   中国房地产商们海外高息借新债还旧债的资本游戏,在岁末年初戛然而止。
   
   开发商诸种融资模式中,继信托、私募困境后,海外债也面临危机。本报记者根据30余家上市公司公开报表统计显示,过往三年,内地30余家地产商通过海外发行债券及优先票据等方式,共融资超过2000亿元人民币(部分融资额见表),这些债务将在2012年开始的未来几年陆续到期,由于未能持续“击鼓传花”,将从此步入偿付危机期,或面临遭债权人提前赎回乃至清算的风险。
   
   仅在2011年上半年,据中原地产和伟业我爱我爱家研究部统计,恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元,超过前年总和。标准普尔报告也称,上半年拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元,而2010年房企海外发债规模不过88亿美元。
   
   世联地产董事长陈劲松告诉本报,若以项目计,过去一年大概有1000个项目进行了海外私募融资,这数百亿债务今年年中将会集中兑付。
   
   “现在尚不清楚会有多少债务因无法偿还而遭清算,但一些以项目形式出现的海外私募债到年中危机就会显现,届时会引起项目方、私募管理者和债权人之间的纠纷。”世联地产董事长陈劲松对本报记者表示。
   
   房企资金链和债务危机相继引爆,中央经济工作会议确定的宏调方向短期内又无放松迹象,故多位业内人士对地产企业的建议都是“保守”。
   
   上海易居房地产研究院院长杨红旭此间亦称,2012年房企不必心存“救市”幻想,唯一能做的就是快速去货,回笼现金,冲抵债务。2012年上半年,降价会是最有效的手段。
   
   房企资金“蹦极”:2000余亿海外债偿付危局
   
   海外债偿付高峰即至
   
   合生创展,这家老牌的华南地产商在2011年末陷入风雨飘零之中。
   
   本报记者查询合生中报数据显示,截至2011年6月,合生创展的账面资金仅40余亿港元,但未来1年内需偿还的借款超过110亿港元,其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。
   
   “如果2012年销售继续低迷,这笔美元债券或将给合生带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士向本报表示,今年是房企海外债的偿还高峰。
   
   除上述数据披露外,合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据,这笔债务今年也要支付利息。
   
   而根据中航证券首席地产分析师杜丽虹测算,由于销售连年低迷,以及2010年新增土地费用148亿元,即使合生2011年销售能达144亿,也将会有60亿-70亿的资金缺口。
   
   但销售的疲软显然。
   
   公开数据显示,2011年合生销售维持低位,上半年仅销售约53.25亿元,预计全年销售在100亿元左右,2012年的销售数据也难以有更大起色,以此推算,合生到2012年资金缺口将超百亿。
   
   评级机构标普针对房企资金情况的一份调查也指出,如果各家企业2012年销售以2011年的基准计下跌10%,合生创展等房企的流动性将进入“危险期”,其中部分到期债务加上应付土地款,已等于甚至超过其2012年合同销售额。
   
   这一提示的另一重解读是,随着海外债的到期,这类企业的资金链将捉襟见肘。
   
   更大的可能在于企业难以为继。杜丽虹提醒称,鉴于合生停滞不前的销售规模与不断膨胀的资产规模,导致资金周转速度持续下降,持续经营价值低,资产转让价值高,它适宜成为被并购或私有化的对象。
   
   不只是合生。本报记者查询香港联交所及多家公司财报发现,除合生外,绿城中国、碧桂园、华润置地、恒大地产、富力地产等30余家在港上市房企,2012年均有多笔海外债券到期或需支付利息。其中,碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用,达数千万元。
   
   此外,陈劲松介绍,过去一年大约1000个地产项目使用了海外私募融资,这些项目将在2012年年中进入集中兑付期,“到时兑付不了,就可能会做债转股。”陈劲松说。
   
   一旦进入债转股程序,房企的利润必然被稀释,而项目与债权人的纠纷,也在所难免。
   
   “循环债”无以为继
   
   这一轮的资金困局,是为前几年融资的大胆疯狂买单。
   
   事实上,自2007年合生发行首笔人民币可转债以来,因“借新还旧”,内地房企在海外发债融资的规模便连年递增,发债息率也逐年上升。
   
   本报根据世联地产、香港联交所数据统计,2007-2009年间,内地房企海外发债息率保持在5%左右,2010年上升至8%-10%,而2011年则普遍飙升至13%-15%。
   
   以发债激进的碧桂园为例,2010年4月和8月,碧桂园分别发行7年期5.5亿美元优先票据和4亿美元的5年期优先票据,年息分别为11.25%、10.5%;而在2011年2月发行9亿美元于2018年到期息率为每年11.25%的优先票据,一年内,碧桂园海外发债融资高达18.5亿美元(合人民币约121.8亿元)。
   
   其中,多数发债是为了偿还旧债。在上述2010年4月发行优先票据之时,碧桂园便称,4亿美元中部分要用于回购集团于2008年发行、2013年到期而当前尚未赎回的可换股债券。半年后,碧桂园便用这笔钱中的8900万美元赎回了部分债券。
   
   对类似举动,香港一投行资深人士向本报透露,一旦房企执意借新还旧,为确保发债成功,通常得提高利率或缩短贷款期限,引进提前赎回权等手段。
   
   该人士称,频繁海外发债,令房 企负债率不断升高。2011年中报显示,碧桂园可换股债券负债部分约为人民币85亿,优先票据约人民币14.6亿,合计近百亿,其净负债率由2010年底的48.4%上升至约66.5%。
   
   但这一“借新还旧”的游戏,到了2011年下半年难以为继,“以往高负债储地运转的模式不再受宠。”一总部位于深圳的央企地产商内部人士坦言,2011年下半年,因受严厉宏观调控影响,国际资本市场对内地房企预期逆转,除华润置地外,内地房企再无一例海外发债案例。
   
   标普分析师符蓓向本报指出,过往几年,房地产商高频率发债,而目前债务到期时间过于集中在短短几个月内,因此将面临重大的再融资及流动性风险。
   
   “如果房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日之时,仍无法发挥支持作用,则部分发债人将出现财务困难。”符直言。
   
   标普近期列出的财务危机名单中,便包括合生创展、绿城中国、上海证大等房企。
   
   “房企海外融资2012年也难以解冻。”陈劲松对本报称,而就目前房企唯一的现金回笼途径销售来说,2012年上半年也看不到大幅改善的可能。
   
   2012:降价熨平高息债?
   
   循环债救急途径掐断,房企到期债务、利息将如何处置?
   
   摩根大通有关人士对本报表示,在内地信贷紧缩情况下,合生创展或需要转向较昂贵的短期借贷,但这对于其本已脆弱的资金链非常不利。
   
   另一方面,债权人也会向房企施压。“高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人,有可能要求提前赎回债券。”前述投行人士分析,一旦进行破产清算,高息票据往往列在银行贷款等各项债务之后,难以获得清偿。即使债券持有人的利益能够得到保障,清算程序也要拖得很久,还不如让房企提前赎回债券,拿一笔钱“走人”。
   
   此前在2009年的房企债务危机中,绿城中国、中新地产曾分别以85折、63折向债权人赎回海外债券。
   
   眼下为避免被要求提前赎回债券或被清算,房企不得不想尽各种办法降低负债。一家房地产公司财务总监向本报透露,不少公司用会计手法“转移”利息开支数额,将债券利息支出设立各种名目,计入开发项目或关联子公司项目的物业成本,变相提高利润与现金流,降低短期利息开支。
   
   或者,通过公司高管或股东回购部分开发项目,提高公司销售额与资金周转率,并间接“剥离”债务。
   
   上述财务总监表示,这些手法目的都是改进自身财务报表,寻找机会再度举债融资、银行信贷,或为上市融资做准备。
   
   但华高莱斯董事总经理李忠认为,在当前宏观调控不放松的背景下,房企再融资路径仍被封堵;而且,在海外发债尤其是优先票据协议中,大多数条件对举债者(房企)来说都比较苛刻,因此,让利回款,才能熨平高息举债带来的高风险。
   
   通俗地说,也就是比预期更大的降幅来出货。
   
   为回笼资金,合生创展近期多个项目已开始降价。据本报调查,其在北京通州的某楼盘去年底推出了500多套房源,9980元/平方米起价。中原地产市场研究总监张大伟称,以楼面地价5301元/平方米计,这一售价几乎无利润可言。
   
   上海易居房地产研究院院长杨红旭了解到,相当一部分开发商期望市场今年来波“春季行情”,打算3-5月开盘的不在少数。但他建议,期望值不能太高,在楼盘定价上,仍须做好“以价换量”的思想准备。
   
   “2012年下半年楼市可能出现弱势复苏,但只怕有些企业‘体力不支’,等不到那一天。”
 
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