4月12日，浙江昆仑置业集团发布声明，宣称媒体报道“公司资金链告急”不实。此事起因是，昆仑置业同杭州工商信托合作发行的“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”被提前清算，引发外界对昆仑置业资金方面的担忧。

 

　　【资本论财经网综合】虽然昆仑置业“信托门”事件还未有最终结局，但是房地产信托今年以来提前清算案例的增加，引发了市场对房地产信托集中兑付风险的担忧。根据记者统计，2012年提前到期的房地产信托数量已达18只。

 

　　150亿元地产信托存违约风险？

 

　　4月13日，统计局发布了2012年一季度的宏观经济数据，其中，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，住宅销售面积下降15.5%。此前一天，渣打银行大中华区研究部宏观分析师申岚发布一季度房地产调研结果显示，80%的开发商认为房价还会有20%的降幅。

 

　　房地产销量和房价双下降对于房地产信托而言并非好消息。这意味着房地产公司利润的下降，也意味着房地产信托偿付风险的增强。另一方面，较之其他信托产品，房地产信托是融资成本最高的产品类型，这给房地产信托的偿付雪上加霜。

 

　　据用益信托工作室统计，2011年房地产信托平均收益率为10.02%，较2010年增长12.3个百分点。较其他产品平均收益率高出1.5个百分点。

 

　　但10.02%并非房地产信托实际的融资成本。一般，信托公司会收2%-5%的费率，信托销售机构又会收2%左右的销售佣金。房地产信托真实的融资总成本大多会超过15%，最高的超过20%。申银万国测算，房地产信托的资金成本在16%左右。

 

　　“由于去年通货膨胀造成货币政策的趋紧，去年5月开始，房地产信托收益率就没有低过10%。”用益信托工作室的李旸说，“此外，由于国家对房地产宏观调控，地产商从银行获取开发贷的难度增加，民间贷款利率更是超过25%，信托成为房地产公司融资的最佳选择。但是由于信托公司资源有限，房地产信托融资成本水涨船高。”从融资规模来看，去年万达、万科、绿城、保利等大型地产公司都是房地产信托融资的常客。

 

　　有借有还。2012年房地产信托将进入集中兑付期。

 

　　根据用益信托对过去两年房地产信托的统计，2012年一季度会有307.4亿元的房地产信托到期，二季度升至352.5亿元，全年的最高峰出现在三季度，规模达到439.6亿元，四季度仍有419亿元。2013年一季度保持在400亿元上方，二季度则会骤增至505.7亿元的历史峰值。考虑到2012年一二季度仍有一年期的房地产信托发行，2013年上半年到期偿付的房地产信托金额可能更多。

 

　　中金公司则预期，10%-15%的房地产信托项目可能在今年出现违约风险。据此测算，如果按照2012年到期的产品规模来计算，150亿元到230亿元的房地产信托项目可能有违约风险。