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金科股份12亿元"抄底"4宗地块 后续拟融资38.5亿元
http://www.zibenlun.cn 日期:2012-05-07 09:03:58 作者:王丽新 来源:中国经济网—《证券日报》
  5月3日,金科股份发布公告称,公司分别在4月26日、4月30日通过挂牌方式取得重庆4宗地块,总计成交价格为11.99亿元。 
 
  【资本论财经网综合】在万科4月份4地一口气连拿5宗地块后,谨慎的金科股份也开始出手土地市场了。5月3日,金科股份发布公告称,公司分别在4月26日、4月30日通过挂牌方式取得重庆4宗地块,总计成交价格为11.99亿元。 
 
  “金科股份此次拿地可谓是‘抄底’价格,甚至其中有两块地完全是底价成交。”一位业内资深开发商对《证券日报》记者如是表示。 
 
  值得注意的是,拿地公告发布后的第二天,即5月4日晚,金科股份再次发布公告称,公司旗下11家控股子公司拟向银行和信托机构申请不同额度的融资,总计38.5亿元。金科股份为这11家控股子公司2012年年度新增不同额度担保,担保额度总计亦不超过38.5亿元。 
 
  有业内人士分析,金科股份旗下多家控股子公司向银行或信托公司融资,一方面是为了满足项目开发需要,另一方面则可能用于再次“抄底”土地市场或者试水旅游地产而储备“粮食”。 
 
  12亿元“抄底” 
 
  5月3日,金科股份发布公告称,公司获得重庆四宗地的土地使用权。这四宗地块分别位于北碚区蔡家、开县以及长寿区北部。 
 
  据记者查阅中国土地市场网发现,以上四宗地块中,北碚蔡家占地面积19.5万平方米,容积率≤1.9,二类居住用地,成交总价约为人民币4.7亿元,底价成交;长寿区宗地占地面积13.3万平方米,1≤容积率≤2.5,普通商品住房用地,成交总价为3.6亿元,低价成交;开县的两宗地块均位于重庆市 (平桥生态产业园内),1≤容积率≤3.5,占地面积共15.05万平方米,商住用地,成交总价共为3.7亿元,溢价率约为3.6%。 
 
  值得一提的是,根据中国土地市场网相关数据显示,北碚蔡家组团地块规划最大可建筑面积为369454平方米,由此推算,该地块楼面地价为1264元/平方米。 
 
  有业内人士向记者表示,从上述数据来看,除了底价成交的两宗地块外,其他两宗地块的溢价率也很低,几乎可以忽略不计。可见,金科股份此次出手可谓“抄底”了。 
 
  该人士还向记者透露,金科股份以往土地投资金额占合同销售金额的比重一直超过60%。但公司2011年在拿地策略上有所调整,土地投资趋于谨慎,尤其是重组上市后新生的金科股份在拿地上似乎表现更为小心翼翼。 
 
  据了解,公司自2011年8月23日挂牌上市后,仅在2011年12月中下旬相继在江苏南通市和重庆荣昌县拿地,拿地投资额总计约为7.3亿元。 
 
  上述人士指出,从金科股份重组上市后的表现来看,公司今年一口气斩获重庆四宗地块可谓是拿地的大动作了。之前公司可能一直在等重庆土地市场“触底”,以便“围猎”优质地块。 
 
  事实上,中信建投证券的研究报告曾指出,金科股份的产品劣势在于其成本过高,而实际的销售均价并不高,使得利润率处于较低水平。 
 
  “可能正是考虑要降低产品成本,因此在拿地思路上有所转变”,上述人士向记者如是表示。正如该人士分析的那样,金科股份确实在其2011年年报中提到,2012年要“增强低成本土地获取能力”。 
 
  除此之外,上述中信建投证券对金科股份的研究报告还指出,公司目前还面临着优质土地储备不足的局面。 
 
  对此,金科股份相关负责人对本报记者表示,2012年,公司将合理补充土地储备。目前来看,拿地范围多侧重于重庆及周边地区,另外公司也有团队去云贵考察,但具体情况则要根据市场走势来进行相应的调整。 
 
  拟融资38.5亿元 
 
  5月4日,金科股份公告称,公司旗下11家控股子公司拟向银行和信托公司申请不同额度的融资,总计38.5亿元。 
 
  据公告显示,这笔融资主要是各控股子公司为满足旗下项目开发建设需要而融资。不过,也有消息人士向记者表示,公司也可能是为了加大商业、旅游地产投入而储备“粮食”。 
 
  实际上,金科股份在2011年年报中曾提到,2012年要“加大商业、旅游及休闲地产的开发力度,伺机进入文化及养老地产等领域”。 
 
  不过,有多位业内专营商业地产和旅游地产的企业高层人士曾向记者表示,商业地产和旅游地产“不是谁都可以做的”,鉴于其开发周期长、资金周转慢,管理经营经验要求高等独特特点,因此想做好商业地产和旅游地产,不仅需要强大的资金支持还需要成熟的经营经验。 
 
  对此,金科股份相关负责人向记者表示,公司从2006年开始就尝试操作商业地产,一般是在小区做商业,例如,临街楼栋的底层商铺或者小区商业街,但公司目前并未涉及大型商业综合体项目,不过公司在慢慢加大商业地产的投入。刚刚斩获的重庆四宗地块,其中两幅地块就是商住用地性质,目前还是规划为小区商业,即部分楼栋的一层和二层用来做商铺。至于旅游地产,公司目前还未涉及,主要处在考察摸索阶段。 
 
  对于资金支持这一块,该负责人向记者表示,金科股份目前主要融资渠道有两种,一种是通过银行融资,一种是通过信托公司融资。不过,该人士强调,如果信托市场情况好转,融资利息不再水涨船高的话,公司可能会考虑扩大这一领域的融资。 
 
  值得一提的是,中信建投证券的上述报告曾指出,截至2012年4月下旬,公司销售收入为27亿元,业绩要低于预期。主要是因为北京、无锡两地项目受影响较大,销售不畅,重庆本地的新开盘并不多所致。 
  “公司无锡和北京项目确实受限购影响严重,销售情况相对不是非常理想。不过接下来会有一些促销活动,但不会降价太多,因为利润很低,而公司不会选择亏本甩卖。”上述金科股份相关负责人对记者如是表示。
 
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