启东没有机场、高铁，若不自行驾车往返，只能乘坐长途大巴，但部分汽车站班次并不频繁，在浦东长途客运总站要2小时后有一班车往启东。

 

　　【资本论财经网综合】据香港经济日报报道，启东项目几乎拖垮恒大(03333)的上市大计，08年首次招股时，市场质疑这个占公司25%土储的偏僻小镇，竟然有一块估值逾300亿元(人民币，下同)地皮。09年第二次招股时，公司以50分钟车程作项目卖点。

 

　　50分钟车程仅取巧

 

　　恒大招股书当时有指，等崇启大桥通车，「从启东恒大金碧天下前往上海，仅50分钟车程」。崇启大桥终于今年5月通车，但50分钟只是取巧。

 

　　本报记者上周从上海出发，车程需时1.5小时，50分钟仅能从恒大启东项目前往上海崇明岛，崇明岛往上海则要40分钟。

 

　　启东没有机场、高铁，若不自行驾车往返，只能乘坐长途大巴，但部分汽车站班次并不频繁，在浦东长途客运总站要2小时后有一班车往启东。

 

　　若路上遇上海市区堵车，大巴需行足2个小时才到达目的地。

 

　　予业主交津 全日穿梭巴士

 

　　为了吸引买家，恒大提出2个交通解决方案，一是每周报销190元交通费，二是每户发放公交卡，未来可以乘坐24小时穿梭巴士往返两地，但只有世纪大道及五角场两个终点，对于要往返其它地区的住户来讲，出入需要更换至少2种交通工具，离「出入便利」仍有较大距离。

 

　　恒大打造“海上威尼斯”分析指叫座力成疑

 

　　据香港经济日报报道，恒大(03333)上市前极具争议性的启东地产项目，将于6月首度开盘。恒大花4年多将这块面积如32个维多利亚公园的土地，发展成“海上威尼斯”，惟潜在买家对售价及地点抱观望态度。

 

　　从启东市中心到恒大的楼盘，约需半小时车程。走过长达1.8公里的主干道，才能到达仍在兴建的酒店。为打造欧洲风情，园内河道贴上蓝色瓷砖，等待灌水打造成“威尼斯”的小河道。

 

　　恒大将“海上威尼斯”和澳洲黄金海岸相提并论，销售人员指，公司计划从海南运来白沙打造人工沙滩，还拟围海7.23平方公里，净化海水。不过，当地居民表示，启东附近海域污染严重，又临长江出海口，海水内泥沙含量高，海水都是黄色的。

 

　　距沪个半钟路程 交通费高

 

　　恒大正准备推售这个距离上海1.5小时路程的项目，据悉第一期45万平方米拟在6月16日或23日发售，公寓及别墅各占一半，目标客户包括拟买楼度假的上海退休夫妻、购买力有限的年轻夫妇等。

 

　　据了解，恒大预期公寓售价区间为每平方米8,000元至1万元(人民币，下同)，别墅则介乎1万元至1.5万元，预期首期销售额，可超过投行预测的20亿至30亿元。

 

　　恒大现时已在上海、启东两地设立展览中心。前往上海展览馆参观、拟购买郊区房屋作退休居所的张先生，却对潜在售价感意外：“浦东临港新城那里，5000多块就已经可以买到，启东那么远，6000块我才会考虑考虑。”

 

　　周边楼价更廉 睇楼客犹疑

 

　　启东前往上海的大桥已通车，两地距离较以往缩短了，但交通费对上海买家是一大负担。现时启东往返上海浦东合共约180元路费，计入自驾车所需的油费，总成本约350元。

 

　　恒大启东项目以上海1至2个小时的辐射圈为卖点之一，惟汉宇地产总经理施宏叡指，上海周边有不少价格相若的楼盘供选择，如江苏昆山花桥，每平方米作价9,000元至1万元，因有11号轨道线接驳，比启东要方便得多。“(启东)公寓(每平方米)1万的价格肯定是偏高的，不过，不排除公司是放风时吹高了价，然后再打个折扣刺激销售……我想7,000至8,000元会比较有吸引力。”

 

　　启东景阳房产毛先生指，在崇启大桥开通之后，确实多了上海游客，项目若能以合理价格售予客户做渡假用，应仍有市场，“最后还是要看那里环境弄得好不好。”

 

　　券商对恒大启东项目看法不同，摩通预期项目毛利率只有30%至35%，并不特别吸引。至于花旗索性不将启东计入今年800亿元销售目标额之内，任何启东收益都当额外花红。