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11月卖地收入大涨 房企重回一线城市抢地
http://www.zibenlun.cn 日期:2014-12-04 12:47:34 作者:杨光荣 来源:资本论财经网

房地产下行调整的整体态势仍在进行,库存依然高企,而房企似乎已从刚刚露出回暖迹象的楼市看到了新的“曙光”,迫不及待地在一线城市展开了拿地行动。

根据CRIC监测的数据,今年11月全国土地市场延续10月上升势头,成交总价持续回升,总成交金额为1256.7亿元,环比上升34%。

中原地产市场研究部统计数据显示,前11月,北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗,成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易记录,而且首次突破3000亿元大关。

多项政策刺激带来的市场预期逆转,以及一线城市“避风港”作用的凸显,成为土地市场回暖的主因。目前看来,一线城市土地市场反弹明显,预计未来北上广深土地市场将进一步回暖,楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆,房地产市场区域分化的态势将更加明显。

中原地产首席分析师张大伟乐观预测,今年全年一线城市住宅用地成交金额有望首次突破3500亿元。

土地市场回暖 一线城市接连拍出高价地块

上海易居房地产研究院12月1日发布了“11月份十大典型城市土地市场交易数据”。统计显示,今年11月,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆等十大典型城市土地成交建筑面积1805万平方米,环比上升33.3%,同比下降29%,同比降幅连续两个月保持收窄走势;土地出让金收入964亿元,环比增加71.9%,增幅较10月增加约15个百分点。

伴随一系列刺激政策出台,房企对于后市,尤其是一线城市的市场前景似乎颇为乐观。这一点从土地市场的拍卖结果可见一斑。

11月10日,广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块吸引到了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企,最终8宗地成功出让,涉及土地出让总金额高达156.87亿元。

11月19日,东原地产拍下上海浦东新区惠南镇地块,楼面价13092元/平方米,溢价率高达105.11%,刷新区域地价纪录。

在央行释放降息政策的11月21日当天,北京东坝区域有2宗住宅地块成交,虽然平均溢价率仅为37.8%,但吸引了不少标杆企业参与竞争,且为北京土地市场“贡献”了21.9亿元。

其中,东坝南区1105-659、029地块临近去年底成交的恒大地王项目,吸引了首开、招商、龙湖等9家房企参与竞拍,该地块最终被湖南富兴以13.8亿元、配建3.1万平方米自住房的条件竞得,溢价率达到49.2%。

据机构估算,若扣除自住房面积,该地块纯商品住宅部分楼面价将达到3.4万元/平方米左右,这个价格已与周边2.5万~3.6万元/平方米的二手住宅价格基本相当,又是一个“面粉价格接近面包价格”的范例。

11月24日,广州市全年总价最高的“地王”——白云区华南快速路红云涂料化工厂住宅地,以底价64.5亿元被越秀地产收入囊中,折合楼面地价1.4万元/平方米。红云涂料化工厂住宅地是“巨无霸”旧改地块,用地面积近20万平方米,容积率3.5,住宅建筑面积达46万平方米。该地块成交后,广州今年卖地收入已达到821.5亿元,提前一个月完成当年的卖地任务的800亿元。

虽然全国土地市场在今年前11个月成交量一直在往下探行,但一线城市现在的土地市场比较火热。根据CRIC监测的数据,在一线城市土地市场升温的带动下,今年11月全国土地市场延续10月上升势头,成交总价持续回升,总成交金额为1256.7亿元,环比上升34%。

值得注意的是,一线城市的住宅用地交易,呈现出“量跌价涨”的态势。公开数据显示,今年前11月,一线城市仅成交住宅用地195宗,为近5年来同期的最低值。且与去年全年的交易数量相比,下降30%之多。同时,前11月一线城市住宅用地平均楼面价为11886.42元/平方米,比去年的7571元/平方米上涨高达57%。

房企为何再度抢地?

央行“9·30”新政后,房企拿地意愿明显回升,首开、远洋、万科、保利等标杆房企已经连续多次出击拿地,一线城市是开发商争相抢夺土地的重点区域。据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,20大标杆房企拿地花费262亿元,为近8个月来最高。

房企为何再度出手抢地?分析人士指出,一方面,“前松后紧”的供地节奏,使得下半年各地不断供应优质地块,引发企业哄抢。另一方面,9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策,极大改变了市场预期,促使房地产企业出手拿地。

链家市场研究部张旭表示,根据统计,31家上市房企10月销售额环比增幅达13.9%,业绩的上升也给房企拿地提供了信心与资金支持;另一方面,“9·30”新政后一线城市销售好转,库存的见顶以及压力的减弱,也使房企的积极性提升,预期的好转加之房企资金压力的减小,使得房企拿地积极性有所提升。

而一线城市的土地市场之所以升温迅速,主因在于在供需关系发生逆转的大背景下,其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示,自2012年4月以来,全国商品房库存连续31个月保持上涨。且与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨接近9成。同时,四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。

“不论是从短期还是长期来看,一线城市的土地消化周期相对乐观,去库存的风险也更小。”克而瑞研究中心分析师杨科伟杨科伟说,这也是诸多房企将拍地目光投向一线城市的主因。

土地交易升温的背后,正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示,随着房地产业整体利润率的降低,资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”,但在一线城市已然可见“点点红”,资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。

分析人士指出,未来将有更多的资金向一线城市流动,或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,这种情况下,一线城市土地市场竞争将更加激烈,并可能继续推高地价。

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