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住建部探路新棚改模式:收购商品房用于保障性住房
http://www.zibenlun.cn 日期:2014-11-30 13:39:44 作者:杨光荣 来源:资本论财经网

保障性住房市场扩容的思路有望从国家政策层面进一步打开。有消息说:住建部正准备推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。

如果这一模式得到推广,意味着更多的低收入家庭不用等待太长时间就能入住新房,也意味着三四线城市房屋库存压力有望减小。但是,推广是否会像希望的那么顺利?又会遭遇怎样的瓶颈?

回购商品房救保障房,对冲房产库存

中国指数研究院的数据显示,房地产政策,一定程度上刺激了交易,新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%,但是,全国九成房企难以完成销售任务,库存压力仍在。如果说能把积压的商品房作为保障房出售,自然能抓到最刚性的需求者,对冲过剩存量。

回购商品房救保障房,缩短补偿时间

另一方面,目前,很多城市的中心用地已经很紧张,许多保障房被迫建在郊区,交通不方便,北京市住建委副主任程建华:

程建华:像廉租房、经济适用房、限价商品住房、政策性租赁房,新的建设主要依赖于近郊区。

如果能够在相对较好的地段买到商品房,用于保障房销售,对民众来说是利好,而且还能大大缩短安置房的兑现时间。

京汉置业(京汉君庭 京汉铂寓)(京汉君庭 京汉铂寓)有限公司董事局主席田汉:盖这个房子的话会有一个很长的周期。如果说从开发商手里买回这个房子,用经济适用房的价格卖给中低收入者,这个速度会很快。

因此,政府回购商品房用于保障房,可谓一举多得。不过,对于这个看上去很美的事,更多业内人士更关心的是:具体怎么操作?多次参与政府安置工作的北京城建集团(北京城建·世华泊郡 北京城建·筑华年)(北京城建·世华泊郡 北京城建·筑华年)拿地负责人陆永河说出了一个他理解的模式:如果政府需要可以直接找到开发商购买,购买价格剔除营销、管理、人力等成本,等到拆迁完毕后,再以土地或棚户区的卖地款支付给开发商。

这当然符合最理想的完美模式,但是,问题在于:购买价格是多少。商品房和保障房最大的差别就在于定价差别很大,政府以什么价格买,差价谁来出,成为这一模式推行最大的瓶颈。

争议一:钱从哪里来?

差价谁来补?成为争论最集中的问题。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说,价格达不到开发商预期,开发商肯定不愿意卖。

陈云峰:这个当中确实也存在着不少的问题,就是卖得好的话,开发商是不会同意收购为保障性住房的,双方有一个谈价格的问题。

房产专家韩世同说,政府定价多少,是最大的矛盾:

韩世同:如果定得太高了,民众就觉得可能是定价上有问题,有猫腻;定得太低,开发商也不愿意接受,它宁愿降价抛售。

杨红旭则认为,这当中的差价应该由政府财政来买单:

杨红旭:收购其他房源的话,房价可能会偏高一点,但是,请注意,会有一个土地转让金。因此,政府不去建保障房,这时候一样是可以获得土地出让金的。政府出面协调,利用商业自由原则,最终政府去进行补贴,牺牲一部分利益,牺牲一部分利益的话,就表现为满足中低收入家庭的住房保障的责任和义务。

争议二:政府财力能承担吗?

问题又来了,政府有足够的财力吗?政府自建保障房,就是看中成本低,在这样的情况下,以山东省为例,到八月份,今年的保障房资金缺口就多达500亿元,哪里有财力来承担商品房和保障房之间的成本差呢?再比如广州,曾经尝试由房管局出面找中介行专门购买市区的小面积单位,作为公租房的储备,但是,许多业主马上提价,政府一算,耗费的成本太高负担不起,结果不了了之。

韩世同分析:住建部如果推行购买商品房用于保障房的话,肯定会是分类指导、区别对待。一二线城市商品房和保障房价格差别太大,库存相对来说小,房产商不存在太大压力,所以不适合推行这一政策。但是,三四线城市库存量大,商品房价格虚高,可以推行:

韩世同:一刀切的、全面的向一二三四线城市均衡推动的话,可能这个政策会遭到很多的诟病。因为一二线城市的房价较高,商品房和保障房之间的价差大,那你怎么去定价?住建部可能会针对一些已经大量空置的城市,比如像鬼城等,在商品房的价格已经下降到接近成本价的条件下,把这些房子转化为保障房,这是一个好的举措和思路。

回购商品房,部分地方正在试点

据了解,这样的试点做法正在鄂尔多斯市、贵州市、沈阳市等城市进行。最新统计显示:沈阳市今年棚户区改造了1万2423户,通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购的方式,初步确定购买商品房屋意向8610套,占比近70%。

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